
2024年上海二手房成交冲21.6万套,2025年市场还在升温,可我闺蜜看房3个月,卡在闵行老破小和嘉定次新房之间愁到脱发——前者地铁步行5分钟、商超扎堆,后者户型方正、物业靠谱,预算500万到底该怎么选?

其实在上海买房,地段和房龄从来不是“非此即彼”,但绝大多数人都踩过“只看一点”的坑。先说说地段的底气:核心区的地段从来都是硬通货,就像浦东联洋板块,2024年四季度成交量直接翻倍,哪怕是房龄15年的小区,因为靠近金融城、地铁换乘方便,房价稳得一批。更关键的是地段带有的“增量福利”,14号线西延伸段刚公示,封浜站的次新房就一年涨了15%,而那些没产业、没地铁的远郊新房,比如临港的保利铃兰公馆,从6.2万/㎡跌到2万/㎡,跌幅高达67%,配套兑现慢就是硬伤。对刚需来说,通勤和日常配套真的能救命,早上多睡半小时、买菜不用跑3公里,这种幸福感是老破小也能带来的。
但房龄的坑也不能忽视,尤其是贷款政策卡得死死的!上海公积金贷款明确规定,房龄20年以上贷款年限就缩短,35年以上最多只能贷15年,商业贷款更是70减房龄,老破小的首付压力直接翻倍。更头疼的是维护成本,杨浦鞍山密云小区那种房龄超30年的老破小,不仅没电梯、户型奇葩,还面临管道老化、停车位紧缺的问题,2025年房价直接腰斩,跌幅达53%。反观房龄10年左右的次新房,比如大宁金茂府,至今房价还比周边高五成,全干挂石材的外立面、完善的物业,住起来舒服还抗跌,这就是房龄带来的“居住红利”。
真正聪明的买家,都在找“平衡点”。预算有限的刚需,别死磕内环老破小,也别盲目冲远郊次新房,优先选房龄10-20年、靠近规划地铁或城市更新区的房子,比如闵行友东路片区、宝山大吴淞启动区,既有成熟配套,又有改造升级的空间。改善型购房更要注重“房龄+地段增量”,像徐汇滨江、苏河湾这些城市更新重点区域,房龄10年左右的次新房,既能享受河岸景观、商业配套,又不用担心贷款受限,2024年不少这类房子都是“日光”。投资客更得拎清,房龄超20年的老破小除非在核心学区(还得避开多校划片政策影响),否则流通性越来越差,而地段尚可、房龄不超15年的房子,在上海二手房市场里最吃香。
还要提醒大家,政策风向很重要!2024年上海新政放宽了首付比例,远郊板块首付低至20%,但这不是买远郊老破小的理由;多孩家庭公积金贷款额度能上浮20%,更适合选房龄适中的改善房。另外,城市更新正在改变老破小的命运,黄浦区老城厢、虹口区嘉兴片区这些地方,老旧小区改造后居住体验升级,房价也更抗跌,但那些没纳入更新计划、房龄超30年的“孤盘”,还是要谨慎入手。
说到底,在上海买房,刚需看“地段底线”(通勤+配套),改善看“房龄上限”(贷款+居住体验),投资看“增量空间”(政策+规划)。没有绝对的好坏,只有是否适合自己。
你在上海买房会优先选地段还是房龄?评论区说说你的预算和需求!
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